Ojciec amerykańskiego centrum handlowego, urodzony w Austrii architekt Victor Gruen, wyobrażał sobie centrum handlowe jako rodzaj centrum miasta w stylu europejskim dla amerykańskich przedmieść. Widział centra handlowe jako kontrolowane klimatycznie główne ulice z urzędami pocztowymi, supermarketami i kawiarniami, ustawione w większych kompleksach ze szkołami, parkami, centrami medycznymi i rezydencjami. W ogóle nie musiałbyś prowadzić. Gruen uznał samochody za odpychające.
Ale tylko część wizji Gruena przykuła uwagę: kontrolowane klimatycznie szare pudełko, słynące raczej z zachęcania do kultury samochodowej niż jej zatrzymywania. W 1978 r. Starszy Gruen zlekceważył to, czym stał się jego pomysł.
„Chciałbym skorzystać z okazji, aby raz na zawsze zrzec się ojcostwa” - powiedział. „Nie chcę płacić alimenty za te dranie. Zniszczyli nasze miasta ”.
Dzisiaj, spacerując po University Place w moim rodzinnym mieście Chapel Hill w Północnej Karolinie, uderza mnie to, jak dobrze wygląda Gruen. Oprócz sklepów, z których wiele to lokalne butiki, znajduje się duża całodobowa siłownia, studio CrossFit, szkoła urody, lokalna stacja radiowa AM, placówka działu usług społecznych wydziału policji i muzeum dla dzieci. Z jednej strony, gdzie kiedyś mieścił się dom handlowy Belka, znajduje się ogromne południowe emporium dla smakoszy z restauracją, kawiarnią i lekcjami gotowania. Z drugiej strony, gdzie kiedyś mieścił się dom towarowy Dillarda, znajduje się luksusowe kino, w którym można dostać bułki z homarem prosto do skórzanego siedzenia. W atrium miejscowi studenci odrabiają lekcje na wygodnych kanapach, korzystając z bezpłatnego Wi-Fi. W ciepłe noce tłumy popularnej ekskluzywnej taquerii w centrum handlowym wylewają się na chodnik, rozmawiając i popijając margarynę.
Nie było to prawdą dziesięć lat temu. Wtedy nazywane University Mall, było w połowie puste i całkowicie przygnębiające. Moja matka nie chciała tam iść.
„Zbyt żałosne” - powiedziała.
Transformacja, która miała miejsce na University Place, jest tylko jednym przykładem tego, jak centra handlowe zmieniają się w Ameryce. Podczas gdy nagłówki reklamują „Death of the American Mall”, rzeczywistość jest bardziej złożona. Centra handlowe umierają w niektórych miejscach, tak, ich zbyt drogie, aby usunąć zwłoki zaśmiecają krajobraz. Ale w innych miejscach centra handlowe stają się „centrami życia”, podobnie jak przewidywał Gruen. A niektórzy wychodzą poza to, zmieniając się w zupełnie inne rzeczy: kompleksy apartamentów, kościoły, szkoły. W dalszej części drogi planiści miejscy widzą jeszcze więcej zastosowań: farmy, miejsca występów, wyskakujące przestrzenie imprez.
Upadek, śmierć i transformacja amerykańskich centrów handlowych ma kilka przyczyn. „Z pewnością jest to funkcja zakupów przez Internet”, mówi Chris Calott, architekt i profesor architektury na University of California w Berkeley. „To był duży pocisk kierujący ciepło w centrum handlowym.”
W Ameryce jest też po prostu zdecydowanie za dużo powierzchni handlowej. Mamy ponad dwukrotność powierzchni handlowej na osobę niż w Australii i pięć razy więcej niż w Wielkiej Brytanii. Deweloperzy budowali w zawrotnym tempie od lat 90. do połowy 2000 r., Kiedy Internet zaczął zmieniać krajobraz sprzedaży detalicznej. Potem uderzyła Wielka Recesja. Wiele podstawowych artykułów, takich jak RadioShack, Payless, Abercrombie & Fitch i The Limited, zaczęło migać we wszystkich lub w wielu swoich lokalizacjach.
Calott szacuje, że 50 procent centrów handlowych, które działały w szczytowych latach amerykańskich centrów handlowych od 1960 do 1980, zniknie w ciągu najbliższych 5 lat. Tak wiele centrów już nie żyje, że zrodzili gatunek fotografii, którą Calott nazywa „pornografią handlową”: przerażające, eleganckie zdjęcia rozkładających się przestrzeni, zatrzymanych schodów ruchomych, pokrytych kurzem kortów i fontann wypełnionych glonami.
Ale perspektywy centrów handlowych różnią się znacznie w zależności od ich klasyfikacji. Firma zajmująca się badaniem nieruchomości, Green Street Advisors, dzieli centra handlowe na cztery klasy - A, B, C i D, z plusami i minusami - w zależności od wydajności i jakości najemców. Centrum handlowe klasy A może przynieść znacznie ponad 500 USD na stopę kwadratową, podczas gdy centrum handlowe klasy C może zarobić tylko 250 USD. Według większości szacunków w Ameryce jest około 300 centrów klasy A i ponad 700 centrów klasy B, C i D.
Centra klasy A mają się dobrze. Według raportu Green Street Advisors z 2017 r. Centra o wysokiej wydajności podwoiły swoją wartość od czasu recesji. Zazwyczaj są zlokalizowane w bogatych obszarach i budowane lub przebudowywane w celu zaspokojenia pragnień współczesnych klientów.
Na obrzeżach Chapel Hill w mieście Durham znajduje się The Streets w Southpoint, centrum handlowe klasy A +, które zostało otwarte w 2002 roku. Southpoint zostało celowo zaprojektowane z myślą o Main Street, czerpiąc inspirację z centrum Durham. Fasada z czerwonej cegły pokryta jest sztucznymi malowidłami ściennymi reklamującymi wyimaginowane dawne firmy i produkty: Williamson's Bakery („Świeże pieczywo Master Baker!”), Kinston Toasted Corn Flakes. Food court został zaprojektowany tak, aby przypominał surową otwartą przestrzeń magazynów tytoniu, które kiedyś kwitły w centrum Durham. Podczas gdy większość centrum handlowego jest zamknięta, znajduje się zewnętrzne skrzydło dla pieszych zwane Main Street, z fontannami i ławkami oraz (fałszywymi) staromodnymi pokrywami włazów.
Southpoint i University Mall to przykłady - jednego nowego, jednego zmienionego przeznaczenia - tego, co Calott nazywa „nowym centrum życia”.
„Urbanistyczna koncepcja centrum stylu życia polega na tym, że zapewnia poczucie wspólnoty na zewnątrz, takie miejskie, heterogeniczne uczucie”, mówi Calott. „To odtworzenie głównej ulicy lub tętniącego życiem centrum miasta”.
To centrum handlowe, w którym ludzie przychodzą nie tylko na zakupy, ale także na rozrywkę, jedzenie i spotkania towarzyskie. Jest to kluczowe, ponieważ kupujący nie spędzają już godzin na przeglądaniu tego, co kiedyś.
„W dniach poprzedzających dostęp do Internetu chodziłeś do centrum handlowego i do 20 sklepów”, mówi Ray Hartjen z RetailNext, firmy dostarczającej analizy danych detalistom. „Te dni już minęły. Ludzie przychodzą do centrum handlowego po dwa lub trzy sklepy - bardzo chirurgiczne misje zakupowe. ”
Centra handlowe muszą więc znaleźć sposoby, by kupujący spędzali czas w lokalu. Southpoint robi to z sukcesem, gdy kupujący przestają oglądać serię koncertów „Music on Main Street”, chodzą na jogi w sklepie w Lululemon lub młyną wokół Fabryki Serników z brzęczykami w ręku.
Po drugiej stronie Durham znajduje się centrum handlowe Northgate. Jest klasyfikowany jako właściwość C + / B-. Kiedy byłem dzieckiem, było to tętniące życiem miejsce, z klasycznymi sklepami z lat 90. takimi jak Express i Gap oraz popularną karuzelą do użytku w pomieszczeniach. Teraz zwykle jest prawie pusty. Jego Macy została niedawno zamknięta, a jego druga kotwica, Sears, jest w podtrzymaniu życia.
Northgate ma nadzieję, że zastosuje model University Place, zmieniając się w centrum wielofunkcyjnego użytku z powierzchnią biurową, siłownią i tymczasową placówką biblioteki publicznej. Ale inne podobne centra klasy B, C i D idą jeszcze bardziej radykalnie.
W całej Ameryce dziesiątki centrów handlowych zostały przekształcone w kościoły. W Grandville w stanie Michigan kościół biblijny Mars Hill przejął sklep z kotwicami w opuszczonym centrum handlowym Grand Village, nazywając swoją ogromną kaplicę „Hangar”. Dobrze nazwany kościół w centrum handlowym zajmuje 400 000 metrów kwadratowych dawnego centrum handlowego Lakeland w Lakeland, Floryda Wiele innych megach kościołów przekształciło opuszczone centra handlowe w religijne „kampusy” z pełnym zakresem usług. Inne centra, takie jak Euclid Square Mall w Euclid, Ohio, miały indywidualne witryny sklepowe wypełnione dziesiątkami małych kościołów.
Centra medyczne są popularnym przeznaczeniem, ponieważ wymagają dużo miejsca i parkingu. Szkoły są kolejnym rozwijającym się zastosowaniem. Część martwego centrum handlowego Highland Mall w Austin jest teraz nowym oddziałem Austin Community College. W Montgomery w Alabamie stare Montgomery Mall niedawno otworzyło swoje podwoje jako Montgomery Preparatory Academy for Career Technology, która wykorzystuje duże przestrzenie jako laboratoria do nauczania budownictwa, stolarki i spawania; po drugiej stronie centrum handlowego policja miejska i remiza strażacka zajmują dawny sklep z odzieżą. Inne centra handlowe stały się powierzchniami biurowymi: w 2016 r. Google kupiło Mayfield Mall, najstarsze centrum handlowe w Północnej Kalifornii, które wykorzystuje jako kampus satelitarny. Rackspace, firma zajmująca się hostingiem, przekształciła niesamowicie nieczynne centrum handlowe Windsor Park w San Antonio w swoją siedzibę, nazywaną The Castle.
Jak na ironię, Amazon, strona, która ma wiele zasług za zabicie centrum handlowego, tchnie życie w przynajmniej jedno martwe centrum handlowe. Witryna Randall Park Mall w Cleveland, która w pewnym momencie jest największa w Ameryce, ma stać się centrum realizacji zamówień Amazon, oferując około 2000 miejsc pracy w tym regionie. Eksperci spodziewają się, że wiele byłych centrów handlowych stanie się magazynami, obiektami dystrybucyjnymi i centrami logistycznymi w ciągu najbliższych kilku lat, wraz ze wzrostem zapotrzebowania na powierzchnie przemysłowe i zapotrzebowanie na powierzchnie handlowe.
Wielu deweloperów również zastanawia się nad zamieniem centrów handlowych w budownictwo mieszkaniowe. W końcu w wielu miastach jest za dużo handlu detalicznego i zbyt mało mieszkań (szczególnie mieszkań w przystępnej cenie). Chociaż wiele projektów zostało opracowanych, tylko kilka zostało zrealizowanych do tej pory. Najbardziej znanym przykładem jest Providence, Rhode Island's Arcade Providence, najstarsze centrum handlowe w Ameryce, które przekształciło starą powierzchnię handlową w niedrogie mikrokartki. Calott jest obecnie zaangażowany w projekt przekształcenia domu towarowego martwego centrum handlowego w przestrzeń biurową z mieszkaniami na dachu. Ale radykalna transformacja przestrzeni nie jest łatwa, a schematy nie zawsze szły dobrze.
Niektóre na wpół puste centra handlowe próbują dzikich pomysłów, aby wypełnić przestrzeń i przyciągnąć tłumy: wybiegi dla psów, kryte ogrody warzywne, miejsca wesel, a nawet maszyny ze sztuczną falą do surfowania w pomieszczeniach. Inni próbowali zostać inkubatorami sztuki, oferując niskie czynsze artystom, galeriom i salom widowiskowym.
Oczywiście niektóre centra handlowe zostaną po prostu zburzone. Jest to jednak „droga propozycja”, mówi Calott, i stanie się to tylko wtedy, gdy miasto zdecyduje, że kraj ma taką wartość, na jaką stać go będzie rozbiórka. W wielu obszarach wiejskich i miastach Pasa Rdzy porzucone centra handlowe będą nadal gnić.
Jedyne miejsce, w którym tradycyjne centra handlowe wciąż kwitną? Azja. Tutaj, w Hongkongu, gdzie mieszkam przez większość roku, ogromna ilość codziennego życia odbywa się w ramach ogromnych wieżowców. Centra handlowe mają lodowiska, kryte place zabaw, sale koncertowe, ośrodki opieki dziennej. Niektóre najlepsze restauracje w mieście znajdują się w centrach handlowych; tutaj nie ma sensu, aby posiłki w centrum handlowym były co najmniej eleganckie. Centra są również zintegrowane ze strukturą miasta, dzięki czemu łączą się bezpośrednio z wieżami mieszkalnymi, biurami i środkami transportu publicznego. Częściowo wynika to z klimatu. Tutaj, w miejscach takich jak Singapur i Dubaj, upał może być tak uciążliwy, że łatwiej jest pozostać w pomieszczeniu.
W każdy poniedziałek wieczorem wychodzę z metra bezpośrednio do kompleksu handlowego w Tai Koo Shing. Biorę herbatę w Starbucks i idę na górę do jednej z dołączonych wież, gdzie prowadzę liceum w języku angielskim. Potem wracam na dół, robię zakupy w sklepie spożywczym w supermarkecie w piwnicy centrum handlowego, a potem wracam do pociągu. Wszystko bez wychodzenia z centrum handlowego. Jest to kwintesencja mieszanego użytkowania, nie wymaga samochodu.
Czy Victor Gruen wyraziłby zgodę?
